T.C

ÇANKAYA BELEDİYESİ BELEDİYE MECLİSİ

 KARAR NO : 222                                                                                                                         05 MART 2015

- K A R A R –

S.S. Beytepe Akçalı Konut Yapı Kooperatifi mülkiyetinde kalan alanlarda 1/1000 ölçekli uygulamalı imar planı değişikliğine ilişkin İmar Komisyonunun 09.02.2015 gün ve 108 sayılı raporuna ilişkin, Belediye Meclisimizin 03.03.2015 gün ve 194 sayılı Ara Kararı, Belediye Meclisimizin 05.03.2015 tarihli birleşiminde okundu.

Konu üzerinde yapılan görüşmelerde; Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 30.01.2015 gün ve 3678 Sayılı Akçalı Konut Yapı Kooperatifi mülkiyetinde kalan alanlarda 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifinin 3194 sayılı İmar Kanunu ve Yönetmelikleri ile 5216 sayılı Kanun uyarınca Belediyemiz Meclisinde incelenip bir karar alınmasını öngören yazıları.

Aşağıda özet metni verilen ilgideki yazı, Sayın Belediye Başkanlığınca Meclise sunulmuş ve Meclisin 04.02.2015 gün ve 135 sayılı ara kararı ile Komisyonumuza gönderilmiştir.

Komisyon kararına esas olan İmar ve Şehircilik Müdürlüğü çıkışlı Başkanlık Yazısı özet metni:

“Müdürlüğümüz evrağına 27.10.2014 tarih ve 37182 sayı ile kayıtlı dilekçe ile,S.S.Akçalı Konut Arsa Konut Yapı Kooperatifi mülkiyetinde kalan alanlarda 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklif edilmektedir (Ek:1).

Yapılan incelemede;

Beytepe Mahallesi Akçalı Arsa ve Konut Yapı Kooperatifi tarafından sunulan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğine konu yaklaşık 188 hektar büyüklüğünde alan için;

Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.09.2014 tarih ve 1650 sayılı kararı ile “Çankaya İlçesi, Beytepe Akçalı Arsa ve Konut Yapı Kooperatifi 1/25000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği” teklifinin onaylandığı (Ek:2,3),

Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.09.2014 tarih ve 1651 sayılı kararı ile 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği teklifinin onaylandığı (Ek:4,5),

Söz konusu alanların Belediyemiz Meclisinin 08.12.2004 tarih ve 404 sayılı kararı ile uygun görülerek Ankara Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 15.03.2005 tarih ve 685 sayılı kararı ile onaylanan Beytepe III. Etap Toplu Konut Alanı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı içerisinde kaldığı,

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğine konu ada/parsellerin çoğunluğunun Akçalı Kooperatifi mülkiyetinde, bazılarının ise Büyükşehir belediyesi ve Maliye hazinesi mülkiyetlerinde kaldığı, şahıs ve diğer kooperatiflerle hisseli parsellerinde bulunduğu (Ek:6,7,8),

Daha önceden, A.B.B.Meclisinin 12.08.2011 tarih ve 2467 sayılı kararı ile Akçalı Konut Yapı Kooperatifine ait içinde kamu mülkü de bulunan 201,5 ha büyüklüğünde alanın, 1/25.000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği ile 14 ayrı bölge halinde “Özel Proje Bölgesi (ÖPB)” olarak onaylandığı (Ek:9,10), Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.08.2011 tarih ve 2468 sayılı kararı ile ise 1/5000 ölçekli Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı (KDGPA) sınır teklifinin onaylanmış olduğu (Ek:11), buna ait 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliğinin A.B.B.Meclisinin 13.04.2012 tarih ve 637 sayılı kararı ile onaylandığı (Ek:12),

1/25.000 ölçekli Özel Proje Bölgesi (ÖPB) Nazım İmar Planı değişikliği ve 1/5000 ölçekli KDGPA sınırının mahkeme kararları ile iptal edildiği (Ek:13,14) ancak Danıştay mahkemesi

KARAR NO : 222                                                                                                                05 MART 2015

kararları ile yerel mahkeme kararlarının bozulduğu (Ek:15,16), 13.04.2012 tarih ve 637 sayılı karar ile onaylanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliğinin mahkeme kararları iptal edildiği (Ek:17) üzerine yeni 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliğinin Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.05.2014 tarih ve 844 sayılı kararı ile onaylandığı (Ek:18),

Son olarak, Beytepe III. Etap Toplu Konut Alanı kapsamında, kuzeyinde Angora evleri, güneyinde İncek mahallesi, doğusunda Hacettepe ve Bilkent Üniversiteleri batısında Alacaatlı köyü ile sınırlı, mülkiyeti kooperatife ait yaklaşık 188 hektar büyüklüğündeki alanın (Akçalı Koop.) Orta ve Düşük Yoğunluklu Konut Alanı, Eğitim, Sağlık, Sosyo-Kültürel Tesis Alanı, Akaryakıt Tesisi, İbadet Yeri ve Teknik Altyapı Alanı olarak tanımlanmasına ilişkin sunulan 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliğinin Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.09.2014 tarih ve 1651 sayılı kararı ile onaylanmış olduğu,

Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.09.2014 tarih ve 1651 sayılı kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı incelendiğinde; “Orta Yoğunluklu Konut Alanlarında” emsalin 2.50 olduğu, “Düşük Yoğunluklu Konut Alanlarında” emsalin 0.50 olduğu, plan üzerinde uygulamaya yönelik 33 adet plan notu önerildiği, sözkonusu 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliğinin; daha önce inşaat alanı artışı sebebi ile mahkeme kararları ile iptal edilen planlarla aynı içerikte olduğu,

Tespitleri yapılmıştır.

 

Başkanlığımıza sunulan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi incelendiğinde ise;

Konut alanlarının orta ve düşük yoğunlukta olarak belirlendiği, “Orta Yoğunluklu Konut Alanlarında” emsalin 2.50 olduğu, “Düşük Yoğunluklu Konut Alanlarında” emsalin 0.50 olduğu, plan üzerinde uygulamaya yönelik 35 adet plan notu bulunduğu,

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğine ait plan notlarının aşağıdaki şekilde olduğu;

 

1-Planda verilen kentsel altyapı alanları dışında gereksinim duyulması halinde reglaj istasyonu, trafo, su deposu vb. kullanımlar yapı yaklaşma mesafeleri yollara ve yapılara 5m.den az olmamak koşuluyla yapı adaları, park, rekreasyon vb. kullanımlar içinde yapılabilir. Bu kullanımların etrafında 1m. koruma bandı bırakılarak duvar veya tel çit ile çevrilecek ya da yapı yer altına alınacaktır. Dış cephelerin görsel açıdan estetik olmasına dikkat edilecektir.

2-Adaların parsellenmesi halinde ve yapı yaklaşma mesafesi hesabında cephe alınan yoldaki ön bahçe mesafesi 5 metre, yan ve arka bahçe mesafesi ise 3 metredir.

3-Aynı ada ya da parsel içerisinde birden fazla yapı yapılması halinde yapılar arasında minumum mesafe (h/2) koşulu aranmayacaktır. Bu mesafe vaziyet planları ile belirlenecektir.

4-Parsel içerisinde yapılacak peyzaj düzenlemesini destekleyen ve ilave olarak görsel zenginlik yaratacak şekilde binaların inşaat izdüşümü dahilinde, ortak alanlarda ve/veya bağımsız bölüm içerisinde ve normal katlarında yeşil amaçlı kat bahçeleri, bahçe vb. nitelikli alanlar ile önü açık teras ve balkonlar inşaat emsaline dahil edilmeksizin yapılabilir. Ayrıca bağımsız bölüme ait emsal alanın %10’unu geçmemek ve emsal hesabına dahil edilmemek kaydıyla her bağımsız bölüm içerisinde depo, çamaşırlık, kiler vb. yapılabilir.

5-Planlama alanında inşa edilecek yapılardaki; otopark, sığınak, kömürlük, depo alanları, (15 m2 ), tesisat galerileri, tesisat katları, tesisat odaları, teknik hacimler, yangın kaçış koridorları, yangın merdivenleri, rüzgarlık, kat holleri, ana merdivenler, asansör boşlukları, galeri boşlukları, +/-0.00 kotu altında kalan alanlar, bodrum katlar, bina içi yapılması yasa ve yönetmelikler ile zorunlu olan müştemilatlar, iç bahçeler emsal haricidir.

6-Site yönetimi için gereken yönetim ofisleri, parseller içerisinde bağımsız bölüm oluşturmamak kaydı ile ortak alan statüsünde olmak koşulu ile emsal harici yapılabilir. Toplu yapı yönetim ofisleri yapılması halinde yönetmeliğin, kaloriferci, bekçi ve benzeri fonksiyonlar için belirlediği dairelerin yapılması gerekli değildir. Kapıcı dairelerin yapımı konusunda, şayet

KARAR NO : 222                                                                                                                 05 MART 2015

 

Profesyonel bir işletme varsa imar yönetmeliği şartları aranmayacak ve kapıcı dairesi yapılmayabilecektir.

7-Planlama alanındaki yapılarda %50’yi aşmamak kaydıyla çatı eğimi, saçak genişliği ve formu serbesttir. Çatı ve/veya çatı döşemesi altındaki alanlar tek başına bağımsız bölüm yapılmamak ve emsal alanına girmemek şartıyla iskan edilebilir ve bağımsız bölümlere bağlanabilir.

8-Plan onama sınırı içerisinde yer alan ada-parsellerde yapılacak binalarda doğalgazlı ısınma sistemine alternatif olarak elektrikli ısınma sistemi öngörüldüğü durumlarda, duman bacası şartı aranmayacaktır.

9-Binalarda ortak merdiven aydınlatması doğal veya suni yolla olabilir. Işıklık şartı aranmaz.

10-Planlama alanında yapılacak konut dışı yapılarda iç kat yükseklikleri ihtiyaçlar çerçevesinde mimari projeye göre belirlenecektir. Zemin ve zemin altı katlarda iç kat yükseklikleri serbest olup, zemin üstü katlarda iç kat yükseklikleri 5 m.ye kadar yapılabilir.

11-Plan onama sınırı içerisinde emsal verilen ve yapı yaklaşma sınırları belirlenen ada parsellerde yapılacak binalarda bina formu, cephe genişlikleri ve derinlikleri serbesttir.

12-Yapılar birbirine zemin üstü ve/veya zemin altı herhangi bir tünel, geçit, bağlantı, platform, kolonat vb. ile bağlıysa bu yapılar tek blok olarak kabul edilir.

13-Kat bahçelerinin ve/veya teknik hacimlerin (teknik katlarda) bulunduğu katlarda +/-0.00 kotunun altında kalan katlarda bağımsız bölümler yapılabilir.

14-+/- 0.00 kotunun üstündeki katlarda, ortak alan olarak, otopark, teknik hacim ve depo yapılabilir. Bu alanlar emsal haricidir. Ancak depo alanı bağımsız bölümlerin toplam brüt alanının %20’sini geçemez.

15-Tesisler içinde oluşturulan kapalı otopark alanları, gerekli koşullar sağlanmak kaydı ile sığınak alanı olarak düzenlenebilir ve kullanılabilir.

16-Yaya yolları gerektiğinde yangın, çöp, servis vb. kullanışlar ve binalara otopark giriş çıkışı amacıyla kullanılabilir.

17-Otopark ihtiyacı parsel içerisinde ve/veya yeraltında karşılanacaktır. En yüksek tabi zemin kotu üzerine çıkmamak koşulu ile otopark amacıyla tesis edilen binalar, trafik yollarına cepheli kenarlarda 5m. kalana kadar, diğer cephelerde parsel sınırına kadar yaklaşabilir. Açık ve kapalı otoparklar, tabi zemin kotlarından bağımsız olarak tesviye edilebilir. Kapalı otoparklar tabi veya tesviye edilmiş zemine göre açığa çıkabilir ve Taks-Kaks hesabına dahil edilmez.

18-Konut alanlarında belirlenen emsal; düşük yoğunluklu konut alanları için 0.50 emsal, orta yoğunluklu konut alanları için ise 2.50 emsal olup, konut alanlarında; konut dışında ve emsal alanı haricinde ilaveten emsal alanın %10’u kadar ticari bağımsız bölüm/bölümler yapılabilir. Konut parselleri ticaret parseline dönüştürebilir. Sosyal Donatı Alanlarında; Eğitim, Sağlık, SosyoKültürel Tesis ve Teknik Altyapı Alanlarında Emsal 1.50 olup Hmax=Serbesttir.

19-Plan onama sınırı içerisindeki ada ve parseller arasında emsal transferi yapılabilir. Ancak; konut emsal transferi max. %50’ye kadardır. Ticari alanlarda ise sınır olmaksızın emsal transferi yapılabilir. 20-Kamuya ve/veya gerçek veya tüzel kişilere ait sosyal donatı alanlarında ilgili kurum ve kuruluşun herhangi bir uygulaması olmaz ise, bu alanlarda kullanım değişikliği yapılabilir.

21-Mekansal Planlar Uygulama Yönetmeliğinin Tablo Ek.2’sine göre düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan sosyal açık ve yeşil alanların %75’i kamu mülkiyetinde kalacaktır.

22-Planlama sınırı içerisinde bulunan ada/parsellerin +/-0.00 kotu; arazi tabi zeminin 10x10 m. karolajlanarak okunacak kotların ortalaması alınarak tek kot olarak belirlenecektir. Ancak; ortalama kotun üzerindeki kotlarda ise +/-0.00 kotu yapı bazında belirlenecek olup blok köşe kotları ortalaması veya en yakın noktadan geçen ada içi servis yolundan alınacaktır.

23-Arazi tesviyelerinde ölçü sınırına bağlı kalmaksızın kazı dolgu ve teraslamalar yapılabilir.

24-Subasman kotu +/-1.50m. de tesis edilebilir. Bina girişleri vaziyet planında ve mimari projede çözülecektir. Farklı kotlardan ve birden fazla noktadan bina girişleri düzenlenebilir. Bina girişleri +/-0.00 kotu altında da olabilir.

 

KARAR NO : 222                                                                                                                      05 MART 2015

 

25-Bina girişleri genişliği en fazla 5.00m. olan giriş köprüleri ile sağlanabilir. Binalara giriş sağlanması amacıyla yapı yaklaşma sınırları dışında yoldan başlatılarak rampa, köprü veya platformlar yola herhangi bir açıda veya paralel olacak şekilde araçlar veya yayalar için düzenlenebilir. Parsellerin +/-0.00 kotunun alındığı yola bakan cephelerinde otopark yapmak amacıyla yol seviyesinde dolgu veya tesviye yapılabilir.

26-Yürürlükteki sığınak yönetmeliğine uygun olmak kaydıyla, ada/parsellerdeki yapıların sığınak ihtiyaçları, kitlelerin bir veya birkaçının altında çözülebilir. Kitlelerin bir kısmından sığınaklara direk ulaşım sağlanamadığı durumlarda sığınaklar bahçe kotları altında toplulaştırmak sureti ile tertiplenebilir. Bu durumda sığınaklara ulaşımın parsel içi yaya-araç yolları ile sağlanması yeterlidir.

27-Parselasyon planı etaplar halinde yapılabilir.

28-Planlama sınırı içerisinde, ada/parsellerde bina ölçeğinde ifraz yapılabilir. Bu durumda, blok düzeninin vaziyet planında belirlenmesi şartıyla ifraz yapılan parseller arasında çekme mesafesi şartı aranmaz. Vaziyet planında belirlenen, meydan, yol, açık yeşil alanlar, otoparklar ve diğer ortak mekanlar vb. kullanımlar ortak mülkiyet olarak kalacaktır.

29-Belirlenen inşaat alanı aşılmamak şartıyla; konut adalarında değişik büyüklük, yükseklik ve nitelikte konutlar yer alabilir.

30-Mimari proje onayı beklenmeden vaziyet planı üzerinden geçici nitelikte şantiye ve tanıtım ofisleri yapılabilir.

31-Plan onama sınırı içerisinde bakım akaryakıt ve lpg istasyonlarında ticari birimler yer alabilir ve ayrı bağımsız bölüm yapılabilir. Pompalar, kanopi ile ayakları ve yer altı depoları için çekme mesafesi şartı aranmaz. Bu alanlarda Emsal 0.60, hmax:serbest olacaktır. Akaryakıt Tesislerinde TSE 12820 standartlarına, LPG İstasyonlarında TSE 11939 standartlarına uyulacaktır.

32-Ada bazında yapılacak uygulamalarda toplam inşaat (emsal) alanında konfora yönelik olarak %10 oranında artış yapılabilir.

33-“Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine uyulacaktır.

34-Yangın ve deprem yönetmelikleri ile 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile kabul edilen Yangından Korunma Yönetmeliği koşullarına uyulacaktır.

35-Bu imar planı, plan paftaları, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür. Plan raporunda, plan notlarında ve imar planında belirtilmeyen hususlarda ilgili yönetmelik hükümleri geçerlidir. Şeklindedir. Başkanlığımıza sunulan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değerlendirildiğinde; 35 adet plan notu bulunduğu, plan notlarında yapılaşma koşulu olarak, ‘’Orta Yoğunluklu Konut Alanlarında’’ emsalin 2.50 olduğu, ‘’Düşük Yoğunluklu Konut Alanlarında’’ emsalin 0.50 olduğu, emsal alanı haricinde 32 no.lu plan notu ile %10 oranında konfor artışı verilerek emsalin uygulamada 2.75‘e çıktığı ve ilaveten konut alanlarında emsal alanın %10 u kadar ticaret yapılabilecek olması hususları ile inşaat alanının daha da artırıldığı tespit edilmiştir. Ayrıca, yapılan değerlendirmede, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği Ek. 2 Kentsel, Sosyal ve Teknik Altyapı Alanı Standartları tablosuna göre kişi başına düşen sosyal donatı alanın 12.95 m2 olarak belirlendiği, bu nedenle ilgili yönetmeliklere uymadığı da tespit edilmiştir. 14.06.2014 tarihli Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği Ek. 2 Kentsel, Sosyal ve Teknik Altyapı Alanı Standartlarında belirlenen şartların sağlanarak kişi başına düşen sosyal donatı alanının 18.50 m2 olabilmesi ve yönetmeliğin talep ettiği sosyal donatı alanlarının yönetmeliğe uyumlu hale getirilebilmesi için sunulan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notlarının 18. Maddesinde belirtilen ‘’Orta Yoğunluklu Konut Alanlarında’’ verilen emsal değerinin düşürülmesi gerektiği ve yine aynı maddede ki konut alanlarındaki ticari alan oranının ihtiyacı karşılamaya yönelik olarak %5 olabileceği, 32. Maddede ki konfora yönelik %10 emsal artış oranının inşaat yoğunluğunu daha da artıracağı nedeni ile tamamen kaldırılması, Plan notlarının 21. Maddesi de ilgili yönetmelikte de bulunduğundan iptal edilmesi ve 1/5000 ölçekli nazım imar planının da bu doğrultuda yeniden düzenlenmesi, gerekeceği hususları tespit edilmiştir. ”

 

 

 

KARAR NO : 222                                                                                                                 05 MART 2015

 

KARAR: Yukarıda özet metni çıkarılan; Beytepe Mahallesi Akçalı Arsa ve Konut Yapı Kooperatifine ait alanlarda teklif edilen 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği yazı içeriği konu üzerinde Şehircilik ilkeleri, Planlama esasları ve uygulama teknikleri ile hukuka uygunluk yönünden yapılan inceleme ve değerlendirmeler sonucunda; ‘’Planlama alanındaki konut parsellerinden herhangi birine Yapı (inşaat) Ruhsatı alınması ile başlamak üzere, İlçe Belediyesi ile yapılacak ‘Ek protokol’de belirtilen sürelerde ve büyüklükte, İlçe Belediyesinin belirlediği parsellerde ve uygun göreceği projelerle yapılmak üzere; Kültür Merkezi, 3 adet Sosyal Yaşam Merkezi (Çankaya Evi), Lozanpark Yapım ve Düzenlemesi, Çukurambar Park Yapım ve Düzenlemesi, Beytepe III. Etap Toplu Konut Alanı içerisinde Park Yapım ve Düzenlemesi işleri bedelsiz olarak yapılıp İlçe Belediyesine hibe edilmeden Akçalı Yapı Kooperatifine yapılacak konutlara Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskan ruhsatı) verilmez.’’Tarzında plan notu oluşturulması ve istemin ‘’Orta Yoğunluklu Konut Alanlarında’’ verilen emsal değerinin E=2.00, konut alanlarında ticari alan oranının %5 olarak değiştirilmesi, plan notlarının 21 ve 32. Maddelerinin iptal edilmek sureti ile tadilen onayına komisyonumuzca oybirliğiyle karar verildi. Belediye Meclisinin takdirlerine saygı ile sunulur; şeklindeki komisyon raporunun

CHP Grup Başkan Vekili Süleyman DEMİR’in;Beytepe Mahallesi Akçalı Arsa ve Konut Yapı Kooperatifine ait alanlarda teklif edilen 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği yazı içeriği konu üzerinde Şehircilik ilkeleri, Planlama esasları ve uygulama teknikleri ile hukuka uygunluk yönünden yapılan inceleme ve değerlendirmeler sonucunda; ilave plan notu oluşturulması ve istemin ‘’Orta Yoğunluklu Konut Alanlarında’’ verilen emsal değerinin E=2.00, konut alanlarında ticari alan oranının %5 olarak değiştirilmesi, plan notlarının 21 ve 32. Maddelerinin iptal edilmek sureti ile tadilen onayına komisyonumuzca oybirliği ile karar verildi. Belediye Meclisinin takdirlerine saygı ile sunulur; şeklindeki komisyon raporunun; ilave plan notu oluşturulması kısmının iptaline, ‘’Orta Yoğunluklu Konut Alanlarında’’ verilen emsal değerinin E=2.00, konut alanlarında ticari alan oranının %5 olarak değiştirilmesi, plan notlarının 21 ve 32. Maddelerinin iptal edilmek sureti ile tadilen onayına kısmının aynen kabulüne, ayrıca Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.09.2014 tarih ve 1651 sayılı kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planının da; tadilen onaylanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında yukarıda belirtilen yapı yoğunluğunun azaltılması ve plan notlarındaki iptal ve değişikliklerin dikkate alınarak yeniden düzenlenmesinin tavsiye edilmesine, şeklindeki düzeltme önerisiyle kabulüne, Belediye Meclisimizin 05.03.2015 tarihli birleşiminde oy çokluğuyla karar verildi.

 

Meclis Başkanı                                                     Kâtip                                                 Kâtip

 

Alper TAŞDELEN                                              Suna GÜRSOY                                 Emre ÇAKIR

Pin It